immobilienbusienss 3/2002, Oktober 2002, S. 23-27
Die deutschen Baukosten und Baupreise sind nach der Einschätzung vieler Experten im europäischen Vergleich sehr hoch. Diese Feststellung, die sich meist auf den Wohnungsbau bezieht, wird im Allgemeinen kaum in Frage gestellt. Auf der Basis der von EUROSTAT/OECD erhobenen Daten kommt man jedoch zu dem Ergebnis, dass das Preisniveau im Wohnungsbau in Mitteleuropa von Land zu Land seit Mitte der 80er Jahre gar nicht so stark differierte. Lediglich in Frankreich wurden Wohngebäude im Durchschnitt um rund ein Sechstel, in Großbritannien sogar um circa 30 Prozent günstiger als in Deutschland erstellt.
Ein Bericht von Erich Gluch, ifo Institut.
In Deutschland erstellen bereits seit vielen Jahren zahllose Baubetriebe ähnlich effektiv und kostengünstig Gebäude wie die oft hervorgehobenen holländischen »Bauteams«. Ein ganz wesentliches Problem besteht somit in Deutschland in der anscheinend nicht vorhandenen Fähigkeit oder Bereitschaft, bereits vorhandenes Wissen in größerem Umfang auch umzusetzen.
Mit der Vollendung des europäischen Binnenmarktes und mit dem Beginn der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion am 1. Januar 1999 haben die Grenzen der Nationalstaaten in Europa weiter an Bedeutung verloren. Mit der Einführung des Euro als gemeinsamer Währung in elf westeuropäischen Ländern wurden Vergleiche von Preisen und Kosten nochmals wesentlich erleichtert. Dies betrifft auch den europäischen Bausektor. Bislang differieren die Kosten für neu errichtete Häuser und Wohnungen in den EU-Ländern noch sehr stark, wobei bei Vergleichen Deutschland meist in der Spitzengruppe liegt oder sogar den ersten Platz einnimmt.
Im Rahmen einer Studie für das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen analysierte das ifo Institut, »wie sich bei unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen das Bauhandwerk in verschiedenen europäischen Ländern entwickelt hat... und welche Konsequenzen sich daraus für die (Bau-) Kosten ergeben«. Die hierzu durchgeführten Recherchen und Analysen konzentrierten sich dabei auf den Wohnungsbau in sechs Ländern. Neben Deutschland waren dies Dänemark, Frankreich, Großbritannien, Niederlande und die Schweiz.
BAUPREISE SIND NICHT BAUKOSTEN
Europäische Vergleiche der Baukosten sind überhaupt nicht verfügbar. Im Allgemeinen werden bei den publizierten »Vergleichen« weder die Baukosten noch die Baupreise herangezogen, sondern die Verkaufspreise der Wohngebäude beziehungsweise Wohnungen.
Dies liegt sicherlich vor allem daran, dass diese Werte wesentlich einfacher zu erfassen sind als die reinen Herstellungskosten der Gebäude, also der Baukosten beziehungsweise die Gebäudepreise.
Europäische Vergleiche der Niveaus von Bau(leistungs)preisen können aus von EUR0STAT beziehungsweise der OECD erhobenen Daten abgeleitet werden. Im Rahmen des »Purchasing Power Parity Program« werden nämlich umfangreiche statistische Daten erhoben und verarbeitet, um für die einzelnen Komponenten des Brutto-Inlandsproduktes (BIP) - und somit auch für die Wohnungsbauinvestitionen - Kaufkraftparitäten errechnen zu können.
Das Ziel von EUROSTAT beziehungsweise der OECD ist es, für alle Mitgliedsländer die Preisniveaus in den einzelnen Bausparten für bestimmte Jahre zu ermitteln. Da aber im Bausektor, anders als in den meisten anderen Sektoren, in den verschiedenen Ländern kaum vergleichbare oder sogar identische »Produkte« vorliegen, müssen diese erst »konstruiert« werden. EUROSTAT hat daher in enger Zusammenarbeit mit einer Expertengruppe eine Lösung in Form der Methode der »Standardbauten« entwickelt.
Ziel der Expertengruppe war es, Gebäude zu »konstruieren«, die eine repräsentative Anzahl von Bau-Einzelleistungen aufweisen, für die Praktiker, nach Möglichkeit in allen Ländern, Einheitspreise angeben können. Nach dieser Vorgabe wurde für den Wohnungsbau sowohl ein Standard-Einfamilienhaus als auch ein Standard-Geschosswohnhaus als »theoretisches Gebilde« kreiert. Diese »Standardbauten« dürften in dieser Form wohl in keinem einzigen Land tatsächlich gebaut werden, denn sie weisen keinerlei länderspezifische Besonderheiten mehr auf.
In regelmäßigen Abständen (zunächst alle fünf Jahre, seit 1990 alle drei beziehungsweise zwei Jahre) ermitteln Experten in allen OECD-Mitgliedsländern nach einem präzise vorgegebenen Schema die Preise der Einzelpositionen für diese Standardbauten.
Die Leistungsbeschreibungen umfassen eine große Zahl von Teilleistungen (quasi Gewerke) wie Erdarbeiten, Beton-, Maurer- und Zimmermannsarbeiten, aber auch die wesentlichen Bereiche der Ausstattung (Heizungs-, Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallation, Tischler-, Tapezierarbeiten et cetera).
Nach den derzeit vorliegenden Ergebnissen für die Jahre 1985, 1990, 1993, 1996 und 1998 unterschied sich das Preisniveau im Wohnungsbau seit der Mitte der 80er-Jahre bis 1998 in Deutschland kaum von dem in vergleichbaren Nachbarstaaten. Nach den OECD-Erhebungen wurden lediglich in Frankreich zwischen 1985 und 1998 die standardisierten Wohngebäude im Durchschnitt um rund ein Sechstel, in Großbritannien sogar um circa 30 Prozent günstiger als in Deutschland erstellt.
Diese Ergebnisse konnten in der realen Entwicklung zum Teil nur schwerlich nachvollzogen werden. EUROSTAT und OECD ist auf Grund zahlreicher Hinweise durchaus bewusst, dass mit dem gewählten Weg der Standardbauwerke europäische Vergleiche der Preisniveaus im Wohnungsbau nur eingeschränkt möglich sind. Insbesondere die für die Jahre 1980, 1985 und 1990 vorliegenden Ergebnisse weisen noch nicht die notwendige Genauigkeit auf, um verlässliche Aussagen über die Preisniveau-Unterschiede im Bausektor zwischen einzelnen Ländern ableiten zu können.
DATEN ZUM PREISNIVEAU RICHTWERTE
Tatsächlich wird bei Vergleichen zwischen dem Wohnungsbau in Deutschland und in den Niederlanden regelmäßig vor allem auf den Aspekt der im Nachbarland sorgfältigeren Vorausplanung und besseren Koordinierung der Einzelleistungen bei der Baudurchführung verwiesen.
Im Jahr 1998 übertraf das Preisniveau in Holland das deutsche sogar um 10 Prozent. Die Wohnungsnachfrage hat nämlich in der zweiten Hälfte der 90er-Jahre in den Niederlanden so stürmisch zugenommen, dass die Preise gleichsam explodierten. Dies betrifft zwar in erster Linie die Grundstückspreise, aber auch die Herstellungskosten sind spürbar angestiegen. In den Grenzregionen zu Belgien und Deutschland traten und treten holländische Familien als stärkste Käufergruppe auf den Immobilienmärkten auf, da die dort angebotenen Häuser für sie zu »Schnäppchenpreisen« erworben werden können - im Vergleich zu ähnlich ausgestatteten Objekten in Holland.
Kauften noch zur Mitte der 90er Jahre zahlreiche deutsche Familien preisgünstige Häuser im holländischen Grenzgebiet, so hat sich innerhalb von wenigen Jahren die Situation völlig gedreht. Insbesondere die stark gestiegenen Personalkosten haben - trotz hervorragend organisierter Planungs- und Bauabläufe nach den Methoden des holländischen Bauteams - den Kostenvorsprung bei der Bauwerkserstellung gegenüber Deutschland zunichte gemacht.
Ein weiteres wesentliches Ergebnis der vergleichenden Analysen ist die Tatsache, dass - nach den EUROSTAT-Berechnungen - Wohnungen in Frankreich, insbesondere jedoch in Großbritannien, seit Mitte der 80er-Jahre deutlich kostengünstiger als in den vier übrigen untersuchten Ländern (Deutschland, Niederlande, Dänemark und Schweiz) erstellt wurden.
UMFANGREICHE KOSTEN FÜR DAS MANAGEMENT IN GB
Neben der bereits angesprochenen »kritischen« Datenlage könnte es hierfür auch noch folgende Gründe geben: Insbesondere in Großbritannien, in abgemilderter Form aber auch in Frankreich, fallen umfangreiche Kosten nicht bei der eigentlichen Herstellung der Gebäude an, sondern beim »Management«, also auf der Leitungsebene der Unternehmen beziehungsweise bei der Abstimmung zwischen den beteiligten Unternehmen.
Diese Kosten dürften bei den von einem Standard-Leistungskatalog ausgehenden EUROSTAT/OECD-Erhebungen nicht in vollem Umfang mit berücksichtigt worden sein.
Im Gegensatz dazu führen beispielsweise die umfangreichen, gemeinsam erbrachten Planungs- und Koordinierungsarbeiten von Architekten, Ingenieuren, Generalunternehmern sowie auch von wichtigen (Sub-)Unternehmern im Rahmen des holländischen Bauteams zu direkten - und somit wohl voll erfassten - Kosten.
Der soziale Status der Bauarbeiter ist in Frankreich und Großbritannien sehr niedrig, und auch ihre Entlohnung ist deutlich schlechter als im europäischen Durchschnitt. In Großbritannien werden die Bauleistungen kaum noch von qualifizierten und damit »teuren« Bauhandwerkern erbracht, und auch in Frankreich ist der Anteil der »Ungelernten« relativ hoch. In Großbritannien könnte noch ein dritter Faktor für das niedrige Preisniveau im Wohnungsbau mitverantwortlich sein: Die Qualität der gebauten Wohngebäude weicht erheblich von der in den anderen betrachteten Ländern ab. Es ist möglich, dass auch diese Abweichungen - trotz der eindeutigen Vorgaben - von den verantwortlichen Experten bei den Preisangaben für Einzelleistungen nicht ausreichend berücksichtigt wurden.
Die Baukosten hängen in erster Linie von den eingesetzten Arbeitskräften und den verwendeten Baustoffen ab. Bei vergleichenden Analysen reicht es aber nicht aus, einfach die Entwicklung der Personal- und Materialkosten in verschiedenen Ländern gegenüberzustellen. Die Gesamtkosten für ein Wohngebäude unterscheiden sich nämlich selbst bei der Erstellung identischer Gebäude im selben Land, je nachdem wie gut es gelingt, die Arbeitskräfte effizient einzusetzen und in ihren Arbeitsabläufen aufeinander abzustimmen.
Bei den Baupreisen kommen zusätzlich noch die Markteinflüsse hinzu. Dies ist besonders gut an der Entwicklung zwischen 1996 und 1998 abzulesen. So stiegen in 1997 und 1998 - mit Ausnahme der Schweiz - in allen anderen analysierten Ländern die Preisniveaus im Wohnungsbau gegenüber Deutschland. Parallel zu dieser Entwicklung vollzog sich in Deutschland und der Schweiz innerhalb dieses Zweijahres-Zeitraums ein Rückgang bei den Wohnungsfertigstellungen von rund 20 Prozent beziehungsweise rund 15 Prozent. Demgegenüber legten die Genehmigungen beziehungsweise Fertigstellungen im Wohnungsbau in den übrigen vier analysierten Ländern im selben Zeitraum zu; besonders stark in Dänemark (plus 20 Prozent) und Frankreich (plus 25 Prozent).
Darüber hinaus nehmen eine große Zahl weiterer Faktoren Einfluss auf die Höhe der Baukosten/-preise. Da diese Faktoren in den europäischen Staaten sehr unterschiedlich ausgeprägt sind, müssen die diversen Konstellationen zu unterschiedlichen Baukosten/-preisen führen.
Verschiedene Analysen kommen zu dem Ergebnis, dass im Allgemeinen nicht eine starke Aufsplittung der zu erbringenden Bauleistungen zur Verteuerung des Bauens führt, sondern insbesondere die schlechte Ausführungsplanung sowie eine oberflächliche oder schlechte Koordinierung der verschiedenen Tätigkeiten, dazu die oft mangelhafte Überwachung der Bauausführung. Das holländische Bau-Team weist in diesem Bereich eine anerkannte Vorbildfunktion auf. Aber auch in Deutschland gibt es bereits seit den Siebzigerjahren zahlreiche Unternehmen, die - auf vergleichbare Weise - sehr kostengünstig Hochbauten erstellen. Die wesentlichen »besonderen« Aktivitäten sind dabei:
Dies sind keine Leerformeln, denn etliche Baubetriebe arbeiten nach diesen Prinzipien. Es geht also zu einem großen Teil »lediglich« darum, heute bereits verfügbares Wissen weiterzugeben - und auch umzusetzen. Es ist bezeichnend, dass die auf dem Wohnungsbaumarkt tätigen Unternehmen bis zur Mitte der 90er-Jahre lediglich in Einzelfällen diese - auch in Deutschland bekannten - Prinzipien angewandt haben, obwohl dadurch ähnlich kostengünstig wie nach Methoden holländischer Bauteams qualitativ hochwertige Wohnungen hergestellt werden könnten beziehungsweise immer noch hergestellt werden.
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