Der europäische Wohnungsbau hatte 1999 mit rund 2,15 Millionen Fertigstellungen einen Höhepunkt erreicht. 2000 dürften nur noch rund 2,1 Millionen Wohnungen fertiggestellt worden sein. Erich Gluch vom ifo-Institut gibt folgenden Überblick.
Immobilien business 2/.2001, S. 20-23
Auch in den kommenden Jahren wird die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Europa weiter kontinuierlich zurückgehen. Nach den derzeit vorliegenden Prognosen, zum Beispiel der EUROCONSTRUCT Forschungsgruppe, wird das Fertigstellungsvolumen 2001 nur noch knapp über zwei Millionen Wohneinheiten liegen, 2002 und 2003 wird die 2-Millionen-Grenze sogar unterschritten.
Die negative Entwicklung wäre ohne die Einbeziehung der vier osteuropäischen Länder (Tschechische Republik, Ungarn, Polen und Slowakei) noch ausgeprägter. Deren Wohnungsmärkte sind alle noch von einem hohen Nachholbedarf gekennzeichnet. Bestandsmaßnahmen spielen demzufolge eine vergleichsweise geringe Rolle, andererseits weisen sie eine hohe Dynamik im Neubau auf. So werden die Fertigstellungen in den vier osteuropäischen Ländern von 136.000 in 1999 noch um über 40 Prozent auf 193.000 im Jahr 2003 ansteigen.
Darüber hinaus muss die außergewöhnliche Entwicklung in Spanien berücksichtigt werden. Hier explodierte die Wohnungsnachfrage in den letzten Jahren förmlich. Die Fertigstellungszahlen schossen von 282.000 in 1996 auf 519.000 in 1999. Seit 2000 hat nunmehr eine Konsolidierung begonnen. Lässt man die osteuropäischen Länder sowie Spanien außer Betracht, so zeigt sich, dass in Westeuropa die Zahl der Wohnungsfertigstellungen bereits seit 1997 rückläufig ist.
Diese Entwicklung wird im allgemeinen mit Erstaunen zur Kenntnis genommen. Denn die Situation stellt sich in den meisten westeuropäischen Ländern heute auf den ersten Blick gar nicht so schlecht dar:
· Trotz eines Zinsanstiegs seit dem Herbst 1999 befinden sich die Hypothekenzinsen noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, d.h. sie liegen immer noch unter dem langjährigen Durchschnitt.
· Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist in nahezu allen Ländern recht gut und die durchschnittlichen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte steigen. In allen 11 EURO-Ländern treten in diesem Jahr Steuerreformen in Kraft. Insbesondere in den 3 großen Ländern Deutschland, Frankreich und Italien sinkt die Abgabenlast beträchtlich. Schätzungen gehen allein für diese drei Länder von einem Volumen von rund 30 Milliarden EURO aus, die den privaten Haushalten zugute kommen.
Diese positiven Einflussfaktoren wurden und werden in den meisten Ländern aber bereits deutlich von zahlreichen dämpfenden Faktoren überlagert:
· So hat sich - trotz des immer noch niedrigen Niveaus - der Anstieg der Hypothekenzinsen für viele Haushalte als nicht unproblematisch dargestellt. Das heißt, der Wunsch nach einem eigenen Heim wurde bereits aufgrund von Finanzierungsproblemen immer häufiger zunichte gemacht.
· Die Baupreise sowie die Grundstückskosten sind fast überall anhaltend hoch. Insbesondere in den Ländern, in denen es einige Jahre zu spürbaren Nachfragebelebungen kam (zum Beispiel Irland, Spanien, Portugal und Niederlande), führten erhebliche Preissteigerungen oft zu einer "natürlichen" Dämpfung der Nachfrage. Dies betrifft im übrigen nicht nur private Nachfrager. Auch öffentliche Investoren oder Zuschussgeber konnten wesentlich weniger Wohnungen bauen bzw. (mit)-finanzieren, da durch die gestiegenen Preise ihre Budgets schneller erschöpft wurden (zum Beispiel in Großbritannien, Portugal und Niederlande).
· Die privaten Haushalte haben bereits im Verlauf des Jahres 2000 über zum Teil recht kräftige Benzinpreiserhöhungen die Auswirkungen des Ölpreisanstiegs zu spüren bekommen. Die Belastung über die häuslichen Heizkosten werden zu einem großen Teil erst in diesem Jahr deutlich werden. In den meisten Ländern wird es letztlich so sein, dass die entlastenden Wirkungen aus den Steuersenkungen durch die zusätzlichen Belastungen aus den energiebedingten Preiserhöhungen fast völlig kompensiert werden.
Neben diesen Einflussfaktoren, die im wesentlichen die derzeitige Nachfrageschwäche im europäischen Wohnungsbau erklären können, gibt es jedoch noch drei weitere Einflussfaktoren, die insbesondere mittel- und längerfristig dämpfend wirken werden.
· Der hohe Bestand an Wohnungen,
· der Rückzug der öffentlichen Hand sowie
· die demographische Entwicklung.
Die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum ist in Europa - West und Ost - über 50 Jahre nach Ende des 2. Weltkriegs so gut wie nie zuvor. Lediglich auf dem Balkan hat es durch die kriegerischen Auseinandersetzungen im Verlauf der neunziger Jahre erhebliche Rückschläge gegeben. In den meisten Ländern ist das Ziel "eine Wohnung für einen Haushalt" erreicht. Häufig stehen den vermögenden Haushalten sogar Zweit- oder Ferienwohnungen zur Verfügung.
Wenn man sich bewusst macht, dass allein im Jahr 2000 europaweit rund 400 Milliarden EURO in den Wohnungsbau geflossen sind, hat man eine Vorstellung, welch riesiges Vermögenspotential sich hier im Lauf der Jahre angesammelt haben muss. Nach groben Schätzungen dürfte der Anteil des Immobilienvermögens (im wesentlichen Wohnimmobilien) am gesamten Vermögen der westeuropäischen privaten Haushalte bei fast 50 Prozent liegen. Wohnungsfertigstellungen in Europa (PDF, 3 KB)
Die Neubautätigkeit muss also zukünftig - solange keine nennenswerten Zuzüge zu verzeichnen sind - lediglich den Umfang der Abrisse ersetzen und für weitere Zweit- und Ferienwohnungen sorgen. Bei einer mobiler werdenden Gesellschaft ist es darüber hinaus auch notwendig, den Bestand an Wohnungen, der als Fluktuationsreserve dient, zu erhöhen.
Die staatliche Einflussnahme hat in allen Ländern lange Zeit eine erhebliche Rolle gespielt. Anfangs waren es im wesentlichen Fördermaßnahmen, die zum einen den schwächelnden Wohnungsneubau stimulieren und zum anderen den Bau von Sozialwohnungen finanzieren sollten, damit auch den ärmsten Bevölkerungsgruppen bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden konnte. Später wurden die staatlichen Segnungen wie direkte Zulagen, Zinsvergünstigungen, Steuererleichterungen etc. auch auf Bestandsmaßnahmen ausgeweitet.
Nun befindet sich der Staat nahezu überall auf dem Rückzug: Die Subventionen werden eingefroren, verringert oder in andere Bereiche umgelenkt, z.B. in die Förderung von Energiesparmaßnahmen an Wohngebäuden. Immer häufiger werden auch gezielt die noch vorhandenen öffentlichen Wohnungsbestände "privatisiert", d.h. verkauft - bevorzugt an die Mieter.
Die für die Wohnungsnachfrage besonders wichtige Altersgruppe der 25 bis 35 -Jährigen wird sich in den nächsten Jahren in immer mehr westeuropäischen Ländern spürbar verringern. Von den größeren Ländern sind hiervon vor allem Deutschland, Italien und Großbritannien betroffen, deutlich weniger Frankreich und Spanien. So wird die Anzahl der Personen in dieser Altersgruppe zwischen 1999 und 2009 in Deutschland um knapp 20 Prozent, in Großbritannien um 19 Prozent und in Italien sogar um 22 Prozent abnehmen; in Frankreich bzw. Spanien werden es lediglich elf Prozent beziehungsweise neun Prozent sein.
Dieser außergewöhnliche Einbruch ist auf die Einführung der "Pille" in den jeweiligen Ländern zurückzuführen. Die starken Geburtenrückgänge seit der zweiten Hälfte der 60er-Jahre machen sich nämlich nun in den rückläufigen Bevölkerungszahlen dieser für die Wohnungsnachfrage sehr wichtigen Bevölkerungsgruppe bemerkbar. Die zukünftige Entwicklung sieht bei einer Betrachtung der Zahl der Haushalte nicht ganz so dramatisch aus. Aber auch hier sind allenfalls bescheidene Zunahmen zu erwarten. Eine Ausnahme bildet lediglich Irland.
Insbesondere die demographische Entwicklung wird somit mittel- und langfristig die europäische Wohnungsnachfrage dämpfen. Auch wenn mit den knapp zwei Millionen Wohnungsfertigstellungen in 2003 noch lange nicht der "Boden" der rückläufigen Entwicklung erreicht sein dürfte, wird es jedoch keinen Absturz à la Neuer Markt geben. Bei einer eher mittel- bis langfristig orientierten westeuropäischen Prognose sollte aber dennoch eher mit einer erst einmal anhaltenden schwachen Nachfrage gerechnet werden. Gründe für eine rasche Belebung sind derzeit weit und breit nicht zu finden.
Andererseits wird der Umfang der Bestandsmaßnahmen weiter an Bedeutung gewinnen. Nach den Prognosen der EUROCONSTRUCT Institute wird der Bereich der Renovierung und Modernisierung von Wohngebäuden in Westeuropa bereits 2002 größer sein als der Wohnungsneubau. Dies ist jedoch noch längst nicht das "Ende der Fahnenstange". Aufgrund der großen - und weiter wachsenden - Wohnungsbestände sind selbst Anteilswerte an den gesamten Wohnungsinvestitionen von 60 Prozent (und mehr) realistisch.
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